최근 전세사기 사건들 처럼 임차인들이 돈을 돌려받지 못하는 일이 많이 발생하고 있습니다. 이 가운데 내 집주인도 보증금 반환을 미루고 있다면 걱정 되실 겁니다.
집주인의 배짱일수도 있고, 정말 자금 상황이 좋지 않을수도 있습니다. 둘중 어느 것이든 임차인 입장에서 돈을 못받고 있는 상황이라는 것은 동일합니다.
이러한 상황에서 임차인은 돈을 돌려받기 위해 어떤 것들을 할 수 있을까요? 이번 글에서는 월세 보증금 안주는 집주인 해결법과 조치들에 대해서 단계별로 상세히 설명해 드리도록 하겠습니다.
보증금 반환 요구 전 해야할 조치들
일상생활에서 돈이 오가는 모든 거래는 일종의 계약이며 법적인 구속력이 있습니다. 그래서 월세 보증금 안주는 집주인 상대로는 법을 잘 활용하시는 것이 중요합니다.
우선 본격적으로 돈을 돌려받는 조치를 위하기 이전에 선행 되어야 하는 준비들에 대해서 알려드릴테니 꼭 확인하신 뒤에 진행하시기 바랍니다.
임대차 계약 종료하기
임차인(세입자)의 임대차 계약이 종료 되었을때 비로소 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리가 생깁니다. 임대차 계약이 종료되지 않았다면 보증금을 돌려받을 권리가 없다는 말이죠.
여기서 중요한 부분이 있습니다. 더이상 임대차계약을 계속하지 않겠다는 의사를 집주인에게 전달하지 않으면 계약이 자동으로 갱신된다는 것을 알고 계셔야 합니다.
주택임대차보호법 제 6조에 의해서, 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약종료나 갱신 거절 통보를 집주인에게 하지 않으면 최초 계약기간만큼 묵시적 갱신이 이루어집니다.
묵시적 갱신이 이루어졌다고 하더라도 얼마든지 계약 해지를 할 수 있긴 합니다. 다만, 이 경우 집주인이 해지 통보를 받고 3개월이 지나야 비로소 해지 효력이 발생합니다.
집주인이 계약해지에 대해 전달 받은적 없다고 부인하면 난처한 상황이 발생할수도 있습니다. 그러므로 메신저 채팅내역, 통화녹음, 내용증명 발송 등 증거를 준비해두는 것이 좋습니다.
임차권 등기 명령 신청하기
임대차 계약을 하고 확정일자를 받고 전입신고를 하게 됩니다. 전입신고를 하면 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘인 ‘대항력’을 얻게 됩니다.
임대차 계약이 만료되고 보증금을 못 돌려받은 상황에서 다른 집으로 이사를 가고, 이사간 집으로 전입신고를 하면 보증금을 돌려받지 못한 집에 대한 대항력이 상실됩니다.
대항력이 상실되면 집주인이 파산하고 재산을 처분했을때, 아직 받지 못한 보증금을 먼저 보상받을 수 있는 우선변제권도 함께 상실됩니다.
그런데 임차권 등기 명령을 신청하면 이사를 가고 다른 집에 전입신고를 했더라도 내가 보증금을 돌려받지 못한 이전 집에 대한 대항력을 유지할 수 있습니다.
집주인이 배짱을 부리면서 보증금 반환을 미루는 경우에도 임차권 등기 명령 신청을 하게 되면 아차 싶어서 보증금을 빠릿빠릿하게 돌려주는 경우가 많습니다.
다른 임차인이 부동산 등기부 등본을 열람했을때 임차권등기가 되어 있으면 뭔가 문제가 있는 집이 아닐까 하는 생각에 꺼리는 경우가 많고 공실로 둬야해 집주인의 손해로 이어지기 때문입니다.
월세 보증금 안주는 집주인 해결방법
내용증명 발송
가장 먼저 해볼 수 있는 방법은 내용증명을 발송하는 것입니다. 관련된 경험이 없으시다면 내용증명이라는 말 만으로도 복잡하고 힘든것 아닌가 하실텐데요. 전혀 아닙니다.
내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 누가 누구에게 보냈는지에 관하여 우체국장이 공적으로 증명해주는 제도일 뿐입니다. 더구나 내용증명에는 따로 정해진 양식도 없습니다.
육하원칙에 따라서 내용을 적어서 우체국을 통해서 보내면 됩니다. 원본과 복사본 2부, 총 3부를 우체국에 가져가야 하며 1부는 발송인, 1부는 우체국, 1부는 수신인이 받게 됩니다.
내용 증명을 보내는 것만으로도 압박이 되고 보증금을 순순히 돌려주는 경우가 많습니다.
지급명령신청
만약 내용증명을 보냈는데도 모르쇠로 일관하는 월세 보증금 안주는 집주인에게는, 본격적인 소송을 제기하기에 앞서 지급명령신청을 해볼 수 있습니다.
소송은 변호사비용도 많이 들고 기간도 상당히 오래 걸립니다. 그래서 월세 보증금 하나 때문에 변호사비용에 소송기간을 생각하면 상당히 부담스럽습니다.
지급명령신청 또한 판결이 나면 소송과 동일하게 법적인 구속력을 가지며 진행하는데 드는 비용도 저렴하고 1년 이내로 결과를 받아볼 수 있습니다.
단, 집주인이 결과에 불복할 경우 민사소송을 진행해야 합니다.
소액심판제도
집주인으로부터 받지 못한 월세 보증금 금액이 크지 않다면 전세금 반환 소송 대신에 소액심판제도로 소제기를 해서 소송을 진행해볼수도 있습니다.
일반 소송의 경우 앞서 말씀드린 것처럼 기간이 상당히 오래 걸리는데 소액심판제도를 통해서 진행할 경우 빠르면 1달정도면 판결을 받을 수 있습니다.
지급명령신청과 마찬가지로 집주인이 결과에 불복할 경우 민사소송을 해야합니다.
전세금반환소송
위에서 말씀드린 제도를 통해서도 돈을 받기가 힘들다면 전세금 반환 소송을 통해서 월세 보증금 안주는 집주인에게 최후 통첩을 할 수 있습니다.
1. 소장 작성
소장은 정해진 양식이 없지만 기본적으로 세입자(원고)와 집주인(피고)의 주소와 이름, 청구 취지와 청구 금액, 청구원인, 신청 날짜와 신청인 서명은 들어가 있어야 합니다.
소장을 제출하면서 인지대(전세보증금의 0.5%), 송달료를 납부해야 하며, 이 과정에서 변호사를 선임할 경우 해당 변호사 비용은 별도로 더 들어갑니다.
2. 주택 임시압류 신청
만약 이사를 간 뒤 이전 집에 대해 임차권 등기 명령을 신청하지 않아 대항력을 상실했다면 소장을 제출하면서 법원에 주택 임시압류 신청도 함께 하는 것이 좋습니다.
월세 보증금 안주는 집주인이 정말로 재산이 없다면 집을 경매에 넘겨 처분한 뒤 해당 금액으로 채권자들에게 배상이 이루어지게 됩니다.
배상은 우선 순위에 따라 이루어지는데 이사를 했거나 하는 등의 이유로 우선변제권을 상실했다면 채권자들 중에서 후순위로 밀리기 때문에 꼭 하셔야 합니다.
3. 소송 진행
세입자가 전세계약 만료 1개월 이전에 더이상 계약 연장을 하지 않겠다는 의사를 집주인에게 표명했다면 대부분 세입자가 승소하게 됩니다.
판결이 나면 돌려받지 못한 보증금에 피고인(집주인)이 소장을 받은 날로부터 연 12%의 지연이자까지 더해 돈을 돌려받을 수 있습니다.
지연이자를 받기 위해서는 계약만료 이후 집을 비워줘야 합니다. 보증금을 못 돌려받았다고 짐을 빼지 않고 계속 머물렀다면 지연이자는 받을 수 없습니다.